Guia Compra de Casa

A CAIXA GALICIA pretende dar-lhe uma ajuda na tomada desta decisão:

1º passo - Escolha da zona

Escolha a zona geográfica onde pretende comprar casa, tendo em atenção aspectos relacionados com equipamentos sociais existentes, como médicos, hospitais, escolas, bombeiros, vias de comunicação, transportes públicos, zonas verdes, supermercados, etc.

2º passo - Comparar preços

Faça um estudo dos preços praticados na zona escolhida, por forma a estar preparado para negociar a compra.

3º passo - Analisar a casa

Veja a casa pretendida durante o dia, para comprovar melhor o seu estado de conservação bem como as condições de iluminação natural.

Verifique bem as dimensões das divisões e estude o aproveitamento que poderá fazer de cada uma delas.

Analise as condições de segurança do imóvel.

Veja a qualidade dos materiais, tendo em atenção aspectos tais como: tipo de pavimentos, portas, janelas, azulejos, tomadas, interruptores, qualidade dos elevadores, tipo de fechaduras, pinturas interiores e exteriores, tipo de paredes, etc.

Se encontrou a casa que procura, então está em condições de passar à fase seguinte.

O processo inicia-se pela assinatura do contrato promessa de compra e venda, que é a convenção pela qual o promitente vendedor e o promitente comprador se obrigam a vender e a comprar, respectivamente, determinado imóvel ou fracção autónoma.

Se houver incumprimento imputável ao promitente vendedor, o promitente comprador tem direito a receber o dobro das quantias entregues a título de sinal.

Se houver incumprimento imputável ao promitente comprador, este perde direito ao sinal já entregue.

O contrato Promessa de Compra e Venda dever ser reconhecido presencialmente pelo notário.

Aspectos a mencionar no contrato de compra e venda:

• Identificação dos promitentes vendedores e compradores (Nome; Estado Civil; Morada; Nº de Contribuinte).
• Identificação do imóvel (Número de descrição na Conservatória do Registo Predial; Número do artigo matricial).
• Preço acordado (Montante; forma e data de pagamento).
• Condições de pagamento (Montante; forma e data de pagamento final).
• Data limite para celebração da escritura.
• Sinal.

Atenção às cláusulas

O comprador deve ter cuidado com as cláusulas do contrato, sobretudo as que dizem respeito ao incumprimento e ao prazo de realização da escritura, isto porque o prazo de validade dos Registos na Conservatória do Registo Predial é de seis meses, e há também a ter em conta o tempo indispensável para o Banco analisar e conceder o crédito bem como a obtenção de toda a documentação necessária para esse efeito.

Cuidados a ter antes de assinar o contrato promessa de compra e venda

• Verificar na CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL se o vendedor é o verdadeiro proprietário, ou seja, se tem o imóvel registado em seu nome e se não existem hipotecas ou ónus a favor de terceiros (por exemplo: o imóvel ou fracção não deverá estar sujeito a qualquer usufruto ou penhora a favor de terceiros).
• Verificar na REPARTIÇÃO DE FINANÇAS se o imóvel encontra-se devoluto, ou seja, livre de herdeiros com direito de preferência ou inquilinos e se a contribuição autárquica está em dia (se não for novo).
• Verificar na CÂMARA MUNICIPAL se já foram emitidas as Licenças de Construção e de Habitação; caso trate-se de aquisição de terreno para construção de habitação, se o mesmo se situa em zona autorizada para construções urbanas, ou seja, se foi emitido o Alvará de Loteamento.

Ao planificar financeiramente a compra da sua habitação, é necessário ter em conta o seguinte:

• O montante a desembolsar no acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda (Sinal);
• O montante com os custos de registos, notário, IMT e Imposto do Selo;
• O montante que vai necessitar de solicitar ao Banco para efectivar a compra da casa;
• O montante das prestações que vai ter de pagar mensalmente;
• Os custos com seguros obrigatórios que terá de efectuar.

A CAIXA GALICIA provavelmente terá uma solução para o seu caso e que por certo resolverá estas questões, consulte os nossos produtos de Crédito Habitação e faça uma simulação de Crédito Habitação.

Para formalizar o pedido de financiamento deverá preencher uma solicitação de crédito disponível nas nossas agências ou no site web (caso se trate de um dos créditos com solicitação exclusiva pela Internet) e anexar a documentação necessária (ou enviar para qualquer um dos nossos balcões, caso a solicitação seja feita pela Internet). Esta documentação deverá ser apresentada durante várias fases da evolução do processo, ou seja:

1ª Fase - Análise do pedido de financiamento

Aquisição de Habitação

• Fotocópia do(s) Bilhete(s) de Identidade e Cartão de Contribuinte;
• Convenção Antenupcial, no caso de casados no regime de separação de bens;
• 3 últimos recibos de vencimento;
• Últimas duas declarações de IRS e respectivas notas de liquidação;
• Extractos bancários dos últimos seis meses (preferencialmente), ou dos últimos três meses (no mínimo);
• Contrato promessa de compra e venda;
• Planta da Habitação e de Localização;
• Caderneta Predial Urbana ou Certidão do pedido de inscrição na matriz;
• Certidão das descrições e inscrições em vigor na Conservatória do Registo Predial.

Construção, Ampliação ou Beneficiação - além dos documentos acima indicados, acresce:

• Planta de localização do terreno;
• Projecto de construção, ampliação ou beneficiação;
• Orçamento do Construtor e memória descritiva;
• Fotocópia da licença de construção aprovada pela Câmara Municipal.

2ª Fase - Celebração da escritura

• Certidão da Conservatória do Registo Predial competente, contendo os registos provisórios de aquisição e hipoteca (só de hipoteca, caso seja Construção, Ampliação ou Beneficiação);
• Documento matricial válido;
• Licença de habitação ou de construção;
• Documento comprovativo da adesão aos seguros obrigatórios;
• Documento comprovativo do pagamento do IMT ou da sua isenção, passado pela repartição de finanças competente.

Aspectos a considerar aquando do pedido de financiamento

Ao solicitar o seu financiamento deverá conhecer alguns termos com os quais se vai confrontar nesta fase:

• Euribor (Euro Interbank Offered Rate): É a taxa de referência do seu crédito habitação na Caixa Galicia e entende-se pela taxa divulgada pela Federação Bancária Europeia e é calculada a partir da taxa oferecida por uma amostra de bancos para operações entre entidades de qualificação similar;
• Indexação: Mecanismo (convenção) que associa automaticamente a taxa de juro de um empréstimo a uma taxa de referência designada por indexante. Na Caixa Galicia a taxa de referência utilizada é a EURIBOR;
• Spread: É a margem financeira acrescida à taxa EURIBOR;
• TAE (Taxa Anual Efectiva): É uma taxa que permite medir todos os custos associados a um empréstimo, incluindo juros e outros encargos;
• TAEG (Taxa Anual Efectiva Global de Encargos): Distingue-se da TAE por incluir também os impostos associados ao empréstimo. Utiliza-se no crédito ao consumo;
• Taxa de Esforço: Relação entre a prestação mensal relativa ao primeiro ano de vida do empréstimo correspondente à amortização do capital e juros em dívida a que fica sujeito o agregado familiar e um duodécimo do seu rendimento anual bruto;
• Agregado Familiar: Conjunto de pessoas constituído pelo casal e seus ascendentes e descendentes do 1º grau, incluindo enteados e adoptados, desde que com ele vivam em regime de comunhão de mesa e habitação e também o conjunto constituído por pessoa solteira, viúva, divorciada ou separada judicialmente de pessoas e bens, seus ascendentes e descendentes do 1º grau, incluindo enteados e adoptados, desde que com ela vivam em regime de comunhão de mesa e habitação;
• Carência de capital: É o período de tempo em que o cliente paga apenas os juros do empréstimo utilizado, utiliza-se no crédito para Auto - Construção;
• Escritura Pública: Acto (contrato) pelo qual se transmite o bem de um proprietário para outro, através de um documento escrito e assinado por ambas as partes perante o notário ou o seu representante;
• Fiança: Garantia pessoal em que uma terceira pessoa (fiador) se compromete, perante o credor, a pagar a dívida, caso o devedor (afiançado) não o faça integral e pontualmente;
• Hipoteca: Garantia real que confere ao credor o direito de ser pago pelo valor do imóvel pertencente ao devedor, com preferência sobre os demais credores;
• Ónus: Qualquer encargo ou limitação que recai sobre um bem, nomeadamente hipoteca, usufruto ou servidão.

Avaliação

A Caixa Galicia antes de poder financiar determinado imóvel, necessita efectuar uma avaliação por uma empresa especializada. O custo dessa avaliação é fixo de 175 € + IVA (20%) sendo suportado pelo proponente.

IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

Imposto que incide sobre o maior dos seguintes valores : O valor da escritura de compra e venda ou o valor patrimonial tributário. O pagamento efectua-se nas Finanças, sendo necessário no acto da escritura apresentar o respectivo documento comprovativo desta liquidação. A tabela em vigor para o ano 2010 é a seguinte:

a) Aquisição de prédios urbanos ou fracções autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente:

(*) No limite superior do escalão

b) Aquisição de prédios urbanos ou fracções autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação não enquadráveis na tabela superior:

(*) No limite superior do escalão

c) Aquisição de prédios rústicos: 5%

d) Aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas: 6,5%

e) Qualquer prédio quando o adquirente tenha residência ou sede em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por Portaria do Ministro das Finanças: 8%

Observações:

- O valor sobre qual incide o IMT, quando superior a 90.418 euros, será dividido em duas partes, uma igual ao limite do maior dos escalões que nela couber, à qual se aplicará a taxa média correspondente a este escalão, e a outra igual ao excedente, a qual se aplicará a taxa marginal respeitante ao escalão imediatamente superior;
- Não há lugar ao pagamento sempre que o montante seja inferior a 10 euros, por cada documento a processar.

Registos

Antes da Escritura de Compra e Venda, deve ser efectuado, na Conservatória do Registo Predial, o registo provisório dessa compra e venda, assim como o registo provisório de Hipoteca sobre o bem a favor da Caja de Ahorros de Galicia.

Após a celebração da Escritura, os registos provisórios são convertidos em definitivos.

Desde 21 de Julho de 2008 que estes custos são:

• 500€ (compra e venda de casa com financiamento bancário)
• 100€ por cada conversão

Na transferência de um crédito habitação para outro banco, bem como na compra e venda de casa sem financiamento bancários, este encargo é de 250€.

Escritura

Na Escritura de compra e venda e de empréstimo com hipoteca, os custos são proporcionais aos respectivos montantes, aos quais acresce Iva a taxa em vigor.

Reduções

Os clientes que tenham constituído há mais de 1 ano uma Conta Poupança-Habitação e que utilizem o seu saldo na aquisição da habitação própria e permanente, têm uma redução de 50% relativamente aos emolumentos notariais e de registo.

Casa Pronta

O serviço Casa Pronta é um balcão único, em algumas Conservatórias, que permite realizar todas as operações e formalidades relativas à compra e venda de casa.

O Casa Pronta permite fazer, num único momento, o contrato de compra e venda, o registo da aquisição e da hipoteca, bem como liquidar o IMT. Com este serviço não é necessário certas formalidades tais como efectuar registos provisórios e escritura notarial.

Os custos com o serviço Casa Pronta são os seguintes:

• Compra e venda de casa com financiamento bancário: 600€ + Impostos
• Compra e venda de casa sem financiamento bancário: 300€ + Impostos
• Transferência de crédito habitação de uma instituição para outra: 300€ + Impostos

Nota: Acresce ainda os custos com certidão on-line do registo predial.

Imposto do Selo

• Sobre o valor da aquisição: 0,8%.
  Este imposto é liquidado pelo comprador na altura da escritura de compra e incide sobre o valor patrimonial tributário ou valor acordado entre as partes, o que for mais elevado.
• Sobre o valor do empréstimo: Imposto do Selo s/concessão crédito (Verba 17.1 da TGIS): Variável consoante o prazo e pago na data em que ocorrer a utilização do mesmo, de acordo com o seguinte: Até 1 ano, por cada mês ou fracção:0,04%; De 1 a 5 anos: 0,5%; Mais 5 anos: 0,6%.
• Imposto do Selo s/juros (Verba 17.2.2 da TGIS): Isento
  Esta isenção só é aplicável caso o empréstimo tenha como finalidade a habitação própria. Nos restantes casos aplica-se 4% sobre os juros cobrados.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

Trata-se do Imposto Municipal anual, que incide sobre o valor patrimonial tributário da habitação. Este valor será determinado por avaliação segundo vários critérios. As casas destinadas a habitação própria e permanente ( ou habitação para arrendamento na primeira transmissão) podem beneficiar de isenção deste imposto, por um período de 3 a 6 anos, conforme valor patrimonial tributário do imóvel. Esta isenção deverá ser requerida, 60 dias após a afectação do imóvel a habitação própria, que terá de ocorrer num período máximo de 6 meses desde a escritura do imóvel no notário.

(*) Prédios urbanos habitacionais, construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso destinados a habitação própria e permanente do proprietário ou agregado familiar.

Seguros

A contratação do crédito à habitação implica a subscrição de um seguro multirriscos pelo valor de reposição a novo do imóvel e de um seguro de vida e invalidez total e permanente pelo valor do financiamento.
A contratação destes seguros pode ser efectuada livremente em qualquer Seguradora. No entanto, a Caixa Galicia estabeleceu um protocolo com duas Seguradoras distintas (Lusitânia e Eurovida), que lhe permite oferecer condições exclusivas para os seus clientes.

Ao formalizar o seu crédito habitação poderá usufruir benefícios fiscais, a saber:

• Dedução à colecta das amortizações e juros, relativos a empréstimos para aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação. Para o ano de 2010 é dedutível 30% desses encargos relacionados com imóveis sitos em Portugal até ao limite de 591 euros por agregado familiar.
• Os titulares que possuam Conta Poupança Habitação há mais de um ano, desde que utilizem o saldo dessa conta para financiar a aquisição ou construção da habitação própria permanente, poderão beneficiar de uma redução de 50% dos emolumentos notariais e de registo de compra de habitação própria permanente, bem como de um regime de prioridade ou urgência gratuita.
• Os créditos destinados à aquisição, construção, reconstrução e melhoramento de habitação própria beneficiam de isenção de Imposto do Selo sobre juros.

A Caixa Galicia oferece-lhe as melhores condições do mercado para crédito à habitação, com um acompanhamento personalizado e total assessoria.

Seja qual for o seu caso, não decida sem antes nos consultar, temos uma solução adequada para si.

Consulte os nosso porfólio de produtos para crédito habitação.

Não hesite em contactar-nos.

Escolha o crédito e faça a simulação:

• Crédito Habitação ON 
• Crédito Habitação Protocolo DECO
• Crédito Habitação Taxa Variável

Após a análise do seu crédito, e em caso de aprovação, receberá da Caixa Galicia uma Ficha de Informação Normalizada, onde terá acesso a todas as condições do empréstimo .

Após a sua concordância com estas condições, poderá iniciar o seu processo de contratação. Nesta fase, antes da data da escritura, deverá:

• Proceder aos registos provisórios na Conservatória do Registo Predial;
• Efectuar o pagamento do IMT na Repartição de Finanças;
• Subscrever os Seguros obrigatórios.

Chegado o momento da Escritura, haverá dois contratos distintos.

O primeiro é o contrato de compra e venda, através do qual o comprador passa a ser o proprietário do imóvel.

O Outro contrato é o de mútuo com hipoteca, e é celebrado entre o comprador (devedor) e o Banco (credor) e estipula tudo o que se relaciona com a dívida contraída (montante, taxa, prazo, comissões, etc.).

Após a celebração deste último contrato, o Banco liberta o montante autorizado, permitindo ao comprador pagar ao devedor a parcela do valor da transacção que ainda falta pagar, de acordo com o estipulado no contrato promessa de compra e venda.

Para este acto é necessário a seguinte documentação:

• B.I. e Cartão Contribuinte de todos os intervenientes;
• Certidão teor da Conservatória do Registo Predial contendo os Registos Provisórios de aquisição e hipoteca;
• Caderneta Predial urbana, Certidão Matricial ou certidão do pedido de inscrição na matriz passada pela Repartição de Finanças. A Caderneta predial deverá estar actualizada pela Repartição de Finanças;
• Licença de utilização ou prova de que a mesma foi requerida à Câmara Municipal, neste caso, a licença de utilização será substituída pelo alvará de licença de construção do imóvel, independentemente do prazo de validade. Normalmente esta situação ocorre no caso de imóvel acabado de construir (primeira transmissão);
• Apólices ou declarações dos seguros obrigatórios (Vida e Multiriscos), contendo cláusula de direitos ressalvados à Caixa Galicia;
• Documento comprovativo do pagamento do IMT.

Caso o cliente opte pelo serviço de Solicitadoria, estes documentos serão obtidos por este prestador de serviços.

Após a escritura a Caixa Galicia procederá à conversão dos registos provisórios em definitivos.